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マイナス金利による住宅ローン借り換えのメリット 金利差と手数料

      2016/02/27


2016年1月29日、日銀がマイナス金利を決定したと言うニュースはほとんどの方が耳にしているかと思います。金利がマイナスって、そんなのありえるの?と感じられた方も多いでしょう。

普段生活している我々にとって、どんな影響があるのか?

マイナス金利 住宅ローン

特に気になるのは、やはり住宅ローンがある方ではないでしょうか!?

金利がマイナスと言うことは、住宅ローンの金利も下がるはず! 高い金利で借りている人にとっては借り換えのチャンス?

マイナス金利によって住宅ローンに恩恵があるのは、ズバリ借り換えの人! その金利差によるメリットや忘れちゃいけない手数料などについて、シミュレーションしてみました。

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マイナス金利で住宅ローンの借り換えがトク!?

マイナス金利を非常にざっくり説明すると、民間の銀行などの投資機関が日銀に預けている「一定以上の預金について金利がマイナスになる」と言うものです。

全てがマイナスになるわけではないのですが、全体として金利は下がりますので、預け損になる、と言う方向に向かうのは間違いありません。

預け損になるので民間銀行がその分のお金を投資に回し、市場を活性化させる、と言うのが日銀の狙いなわけですが、住宅ローンを借りている人にとってはそこは問題じゃありませんよね。

預け損になる、と言うことは借りる方にとっては得になるはずで、全体の金利が下がるわけですから当然借りる場合の金利も下がる方向に動きます。


住宅ローンの金利が下がる

2月9日に日本の長期金利がマイナスになったことを受け、3月以降住宅ローンの金利も下がる可能性が高いと言われています。

住宅ローンはほとんどの人にとって人生で最大のローンですので、この金利が下がることは非常に大きなメリットがあります。

特に固定タイプで住宅ローンを組まれている方にとっては、低い金利のローンに借りかえることでトータル数百万円のコストカットが見込めます。

借り換えは当然無料ではできませんが、かかる費用は70~80万円、多くても100万円くらいと言われており、トータルコストを考えると手数料を支払っても借り換えた方がおトクと言えるのです。


住宅ローンの借り換えメリットは金利差

借り換えのメリットがあるのは、当然高い金利から低い金利のローンに乗り換えた場合です。

ローンの残額がのこりわずか、と言う場合にはあまり意味はありませんが、借りてから数年以内であることを例に、3000万円のローンを元利均等方式で30年かけて返済する場合について、シミュレーションしてみましょう。
(ボーナス払いはゼロ、諸費用なども含めていませんのでご了承ください)

金利1.5%の場合
月々の返済額 103,536円
トータルの返済額 37,272,960円
金利1.0%の場合
月々の返済額  96,491円
トータルの返済額 34,736,760円

つまり、金利が0.5%違うと、月々の返済額で7000円、トータルの返済額では250万円も下げられるのです。


仮に0.75%だとトータル返済額は 33,510,600円となり、400万円近い下げ幅となります!

0.75%の住宅ローン金利は、優遇制度などを使えばすでに採用されている金利でもありますので、他のローンについてもこのくらいまで下がる可能性は十分にあるのではないでしょうか。

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住宅ローンの借り換え手数料の種類と金額

借り換えに関して、いちばん気になるのは手数料でしょう。

銀行も商売ですので、いったん決めたローンをタダで解約させてくれるわけではありません。元が大きな金額だけに、手数料もそれなりに高額になります。

借り替えのメリットがあるかどうかは、金利差によるトータル返済額の下げ幅と手数料との比較になりますので、手数料がいくらくらい必要かは事前に把握した上で借り換えを検討すべきです。


借り換え時にかかる費用例

項目 金額
事務手数料 20万前後
抵当権設定関連費用(*1) 10~15万
印紙税 1~2万
保証料(*2) 50~70万
全額繰上げ返済手数料 3~5万円

 *1 登録免許税など、司法書士に支払う金額を含む
 *2 ローン金額、銀行により異なる


このうち「保証料」が非常に重要です。

トータル手数料が70~80万と書いたもののうち、実は大部分をこの保証料が占めます。先ほどの3000万円のシミュレーションの場合、約57万円となります。

それ以外の諸費用は、合計しても30~40万円ですので、保証料だけで諸費用の半分以上を占めていることがわかります。

したがって、保証料なしの住宅ローン(ネット銀行などに多い)を組まれている方は、たとえ50万円でも金利差で支払い金額を下げられるのであれば、メリットはあると言えますよ。

また、保証料は繰上げ返済をした際に、一部返金してもらえることもあります(全く返さない銀行はほとんどありません)ので、そちらも借り換えの資金として流用できると考えてよいでしょう。


まとめ

マイナス金利が実施された今、住宅ローンの金利はかなり高い確率で下がることが予想されます。まだ借りてから間もない方にとっては、借り換えの大チャンスと言えます。

諸費用はどれだけ高く見積もっても100万円くらいですから、金利差を考えて100万円以上のメリットがある場合は、積極的に借り換えを検討してみることをオススメします。

具体的な目安として、ローン残高が2000万円以上残っており、返済期間が10年以上あるような方は、ご自身の現在の利息と比較してメリットがあるかどうかシミュレーションしてみてはいかがでしょうか?

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